現在、フルキャパシティのため、鑑定評価、広大地などの新規のご相談、ご依頼は、弊社取引先のお客様又は弊社取引先からの紹介者に対してのみお受けしています。新規のご相談、ご依頼は必ず、弊社の取引先経由でお願いいたします。
広大地評価と不動産鑑定は東郷不動産鑑定へ
トップ画像 なぜ、広大地評価ができないの?
どうして、山林評価がこんなに高いの?
市街化調整区域の土地なのに、倍率方式の1億円ってホントに正しいの?

どうにかならない?!!!
と思ったら、ご連絡を。

更正、当初申告のいずれも、綿密な調査と長年の経験に基づく当社の評価書は説得力が違います。

会計事務所、税理士事務所の皆様
 物件調査、広大地評価、不動産鑑定による時価評価を行います。特に、大規模地については広大地評価の可能性とともに、時価のほうが広大地評価よりも低くなる場合がありますので、状況に応じて、鑑定評価による時価の概算を提示します。
 物件調査では役所などでの公法上の規制の調査、CADによる図面の作成を行い、また、建築計画概要書の調査などにより、縄縮みの有無なども調査致します。皆様のクライアントにとっての最大の利益を引き出します。  親族間の売買、同族法人との売買など、売買後に税務署に対して価格の説明が必要な場合や金融機関からの融資が関係する場合なども不動産鑑定評価書があれば万全です。

法律事務所の皆様
 遺留分減殺請求や賃料増減額請求などに係る不動産鑑定評価書の作成、相手方から提示された不動産鑑定評価書の分析を行います。


不動産鑑定士の役立つコラム
現場の私小説
不動産鑑定評価を具体的な実例で説明しています。
ニュースなページ
不動産に関係する時事について、不動産鑑定士としての見解を述べます。
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生産緑地
 生産緑地の鑑定評価の依頼はすべてと言っていいほど、遺留分減殺請求に係わる案件です。生産緑地は市街化区域内の農地であるため、本来の価格形成要因は宅地と見るべきか、、それとも現況の農地とすべきか、その判断によって価格が異なります。また、土地の規模が大きいために、宅地として評価する場合は用途の多様性があり、マンション建築の可能性も考えられ、価格形成要因が非常に複雑になります。
 国税庁のホームページでは「生産緑地の価額は、その土地が生産緑地でないものとして評価した価額から、その価額に次に掲げる生産緑地の別に、それぞれの割合を乗じて算出した金額を控除した金額により評価します」との記載があります。つまり、住宅地で路線価が敷設されていれば、住宅地の価格を前提に生産緑地の価格が求められることになります。
  一方、不動産鑑定評価の場合はどうでしょうか。私は通常、以下の4価格を求め、価格間の乖離を調整して鑑定評価額を決定しています。「私」という意味は、生産緑地についてはまだ、不動産鑑定評価基準に定型の鑑定評価手法が定められておらず、鑑定評価は不動産鑑定士個々の研究に依存するところが大きい分野だからです。
      1.畑地の比準価格
      2.畑地の収益価格
      3.宅地としての収益価格
      4.開発法による価格
 1は畑地の取引事例から求めた価格です。市街化区域内の農地の取引ですので、意外と高い価格になります。2は畑地の賃借料から、畑地の収益価格を求めるのですが、最も低額となります。3は生産緑地地区指定30年後の生産緑地地区の解除を条件に共同住宅を建築して賃貸することを想定した土地の収益価格です。4も生産緑地地区指定30年後の生産緑地地区の解除を条件にして、対象不動産を標準的な戸建住宅地への分割とマンションの建築のいずれかをを想定した価格です。立地によってはかなり高い価格が算出されます。
市街化調整区域
 なかなか難しいのが市街化調整区域の土地です。会計事務所の担当者からは、「対象地は市街化調整区域に含まれるけれども、建物が建築できますか?」というな内容の質問が時々あるのですが、市街化調整区域は都市計画法第34条とともに市町村の条例や指導などが複雑に絡み合うため、簡単には回答ができません。先日も千葉県のS市の開発指導課で、現行の建物の建替えが可能か否か、可能であれば用途変更がどこまで認められるか、聴取に1時間以上を要しました。
 問題は市街化調整区域の大規模地です。市街化調整区域の開発の可否とその条件は市町村によって、内容が大きく異なります。市街化調整区域であっても、一定の区域に限定して宅地分譲が認められることがあります。例えば、千葉市、船橋市、所沢市などの市街化調整区域では宅地分譲が可能な場合があり、実際に、弊社の広大地評価報告書の添付で、広大地評価が何件も認められています。
 私の経験では、市街化調整区域に住まわれている地主さんの自宅の敷地面積はかなり大きいというのが実感です。相続が発生した場合、市街化調整区域の土地であっても、広大地評価の適用の可能性を必ず調査します。しかし、役所の開発指導課では、当市では一般的な宅地分譲はできませんとの冷たい回答が多いのも事実です。通常の相続税評価では1億円を超える評価額となってしまいます。広大地評価が適用できれば5千万円程度の評価額まで下がるのに。
 でも、少しおかしいと思いませんか。市街化調整区域の分譲可能な大規模地は需要のほとんどが戸建業者か分譲業者です。分譲が可能な場合の価格は5千万円、分譲が不可能な場合は1億円です。誰が1億円で買うのでしょうか。  不動産鑑定評価による適正な時価で申告しましょう。不動産鑑定評価には費用がかかりますが、費用対効果は抜群です。事前調査は無料ですので、鑑定評価を行ったとしたら、評価額がどのぐらいとなるか、おおよその概算額と鑑定評価報酬の見積りをお知らせします。
山林(林地)
 国内の森林は国土面積3,779万haの約67%を占め、その所有者別割合は国有林が31%、公有林が11%、私営林が58%です。林業経営体の約90%が保有山林面積10ha未満の林家で、その多くが農業との兼業です。輸入材との競合により長期的な下落基調にある木材価格に対して、造林費や伐採・搬出費の上昇とともに林業の採算性が低下し、造林への投資意欲は減退しています。林業作業員の高齢化・老齢化、労賃上昇、木材価格の低迷など、多くの問題が山積し、林業経営は困難な状況にあります。 私たち不動産鑑定士に山林の鑑定評価依頼が来るのは、その大半が相続に関連した都市近郊林地の時価評価です。そもそも、山林は土地部分の林地と土地上の立木から構成されますが、都市近郊林地に存する立木は雑木であり、その市場性は認められないことから、通常は対象不動産についての林地の鑑定評価となります。都市近郊林地は開発可能な平坦地から用途の変更が不可能な急傾斜地までその範囲が広く、また、成熟した住宅地の林地から市街化調整区域の山林まであり、取引事例を見ても、価格のバラツキが極めて大きいのが特徴です。
 鑑定評価では現況が山林であることから、人工林を前提とした収益価格と取引事例による比準価格を求めたのち、鑑定評価額を決定します。林業経営の悪化とともに山林素地の価格は低迷し、収益価格は一般にかなり低額に算出されます。一方、都市近郊林地は保水・浄水、防風・防砂、洪水や土砂崩れの防止、二酸化炭素の吸収、生物の保全、里山、緑樹による居住環境の向上などの公共公益的機能を有するため、公共財環境財の性格が強く、一定の経済価値が認められ、比準価格は収益価格に比べて高く試算されます。林業経営を前提とする山林素地とは価格形成要因が異なる側面に着目した価値です。林地でも広大地の可能性はありますが、ぞれでも、林地の時価は相当に低く、鑑定評価による時価評価の効果が大きい分野です。
 ただし、例外があるのも事実です。かなり昔のことですが、神奈川県のK市で、およそ3,000坪の山林を開発して戸建住宅を一棟建築した例です。豪華な建物と庭を合わせて時価数億円です。山林全部を開発したのではなく、一部の平坦な部分に建物を建築し、高低差30mを利用して里山のような自然を敷地内に残していました。もし、戸建住宅が建築される前の山林を評価するとしたら、おそらくは開発法という宅地分譲を前提とした価格が、高低差30mのために過大な造成費を要し、マイナスということにもなりかねません。開発法以外の手法を適用しなかったとしたら、山林の価値はゼロとなってしまいます。市街化区域内の山林、特にインフラが整っている住宅地域の山林は宅地分譲とともに、現況山林の住宅地として戸建住宅1棟の敷地の可能性も考慮する必要があるのです。土地の規模が大きいので単価は相当に低下しますが、それでも、林地価格をかなり上回るはずです。現況が山林であっても、用途の可変性の観点から、宅地一部山林として評価しなければならない典型的な事例でした。 山林は、不動産鑑定評価による時価と広大地評価による評価額を算出し、低いほうで申告するのが得策です。
かんぽの宿
かんぽの宿  今年の2月、フジテレビの「報道2001」からの取材依頼で世田谷レクセンターに行ってきました。1月には「スーパーニュース」の担当者から、ラフレさいたまを一緒に取材に行ってくれないかとの依頼がありましたが、時間の都合で行けず、その後、仕事で大宮に行ったついでに見てきました。  テレビや新聞などのマスコミでは取得価格がいくらとか、簿価がいくらだとか騒いでいますが、不動産の時価の評価に当たってはそれらはまったくと言っていいほど関係ありません。収益物件の時価に関しては固定資産の評価額なども意味がありません。不動産の適正な時価の判定には鑑定評価しかないのです。  今回の70施設と9社宅について、日本郵政側の約133億円の評価に対して、総務省側は約250億円と評価しています。なぜ、同一物件についてこのような多額の差が発生してるのか、日本郵政と総務省はそれらのもととなった鑑定評価書を公開し、説明すべきです。おそらくは、ラフレさいたまやかんぽの宿の鑑定評価に当たっては、DCF法という収益還元法のひとつを適用しているはずですが、その算出の過程のなかで採用するキャッシュフローと割引率の数値が相当に異なるからではないかと推測しています。  それにしても、青梅には仕事で年に10回程度は行きますが、青梅のかんぽの宿が黒字とはちょっと驚きました。  平成21年4月29日記載
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<業務内容>
・不動産鑑定業
原宿・神宮前レンタルスペース
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